Основная задача предварительного договора — обеспечить стороны гарантией заключения основного и выполнение сделки. А что делать, если уже после подписания предварительного контракта хозяйственная ситуация одной из сторон значительно изменилась: лишает ли это обстоятельство обязанности заключать основной? Интересно, что даже судебные инстанции в этом вопросе не могут прийти к единому мнению.

С течением времени организации часто меняют сферы и направления деятельности бизнеса: одни закрывают или продают, другие переориентируют или модернизируют и т. п. Вот и руководство ОАО «Промстройинвест-НН» приняло решение об отказе от изготовления бетонных изделий собственными силами. В результате освободился ликвидный актив – бетонно-смесительный узел, который решили реализовать.

Покупатель нашелся быстро, однако на деле оказалось не все просто. Данное имущество в числе прочего находилось в залоге у коммерческого банка под обеспечение выданного кредита. Соответственно реализовать бетонно-смесительный узел по договору купли-продажи не представлялось возможным. В результате было принято решение заключить предварительный договор купли-продажи, с условием внесения суммы аванса.

Однако, когда прошло время заключать основной договор купли-продажи и банк снял обременение с залогового имущества, ситуация на ОАО «Промстройинвест-НН» существенно поменялась. Пришло новое руководство, которое не было заинтересовано в реализации данного актива.

Стало понятно, что судебного разбирательства с потенциальным покупателем (ООО «Бетонирование») избежать не удастся. Претензия и исковое заявление не заставили себя долго ждать.

Исковое заявление в арбитражный суд

ООО «Бетонирование» обратилось в арбитражный суд с иском об обязании ОАО «Промстройинвест-НН» заключить договор продажи недвижимости — двухэтажного здания бетонно-смесительного узла (БСУ), общей площадью 580,4 кв. метра, с одновременной передачей права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым указанным зданием и необходимым для его использования на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости (с условием о задатке) от 25 мая 2006 г. Также контрагент требовал утвердить проект договора продажи недвижимости и желал получить пени за просрочку заключения основного договора.

В обоснование исковых требований заявитель указал, что между ООО «Бетонирование» и ОАО «Промстройинвест-НН» был заключен договор аренды нежилого помещения с правом последующего выкупа. Впоследствии был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от 25 мая 2006 г., по условиям которого стороны обязались заключить основной договор продажи здания в течение одного календарного г., но не позднее одного месяца со дня снятия залога. До указанной даты ОАО «Промстройинвест-НН» обязалось не совершать с другими лицами сделок в отношении данного недвижимого имущества. В случае досрочного прекращения договора ипотеки здания стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимости в течение месяца с момента прекращения ипотеки.

С учетом условий предварительного договора ООО «Бетонирование» перечислило на расчетный счет ОАО «Промстройинвест-НН» 100 000 рублей — задаток по предварительному договору.

2 апреля 2009 г. в адрес ОАО «Промстройинвест-НН» было направлено письмо о заключении основного договора купли-продажи недвижимости, а 12 апреля — проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Однако 28 апреля 2009 г. ОАО «Промстройинвест-НН» сообщило о невозможности заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (здания БСУ), поскольку решением совета директоров генеральному директору отказано в заключении договора купли-продажи указанного имущества.

ООО «Бетонирование» посчитало, что ОАО «Промстройинвест-НН» необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (здания БСУ), и просило обязать ответчика заключить договор купли-продажи на основании статьи 445 Гражданского кодекса, а также возместить причиненные убытки и уплатить неустойку за просрочку заключения основного договора.

На момент подачи искового заявления основной договор не заключен, что причиняет ООО «Бетонирование» убытки. В соответствии с пунктом 4.5 предварительного договора истцом начислены пени в размере 0,5 процента от стоимости здания за каждый день просрочки.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса ООО «Бетонирование» увеличило размер исковых требований, предъявив: взыскать пени за просрочку заключения основного договора купли-продажи в размере 1,6 миллиона рублей, а также убытки в размере 200 000 рублей.

Встречные исковые требования

ОАО «Промстройинвест-НН» был заявлен встречный иск о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости.

В обоснование встречных исковых требований по встречному иску ОАО «Промстройинвест-НН» указало, что полномочия генерального директора по сделкам, связанным с отчуждением или возможностью отчуждения недвижимого имущества акционерного общества, были ограничены. Так, все сделки по отчуждению недвижимости или с возможностью ее отчуждения генеральный директор вправе совершать только с предварительного одобрения совета директоров общества.

Решением совета директоров в одобрении заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (здания БСУ) было отказано. Обстоятельства ограничения полномочий единоличного исполнительного органа юридического лица являются заведомо непредвиденными для каждой из сторон на момент заключения предварительного договора и неустранимыми в настоящий момент. Исполнение договора без изменений повлекло бы для ОАО «Промстройинвест-НН» имущественный ущерб.

Нормативно-правовые аспекты

Согласно статье 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного контракта.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен. То же развитие событий ожидается в случае, если одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

ОАО «Промстройинвест-НН» на основании Указа Президента РФ от 4 августа 2004 г. № 1009 «Об утверждении перечня стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ» включено в перечень стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ с долей государства в уставном капитале акционерного общества 25,52 процента.

Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691 предусмотрено, что Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом осуществляет полномочия государственного финансового контрольного органа в случаях, предусмотренных Федеральными законами «Об акционерных обществах» и «О несостоятельности (банкротстве)», а также полномочия собственника имущества должника – федерального государственного унитарного предприятия при проведении процедур банкротства.

Согласно приказу Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 3 мая 2005 г. № 134, к исключительной компетенции Росимущества относится осуществление полномочий государственного финансового контрольного органа в случае совершения сделок с имуществом или акциями:

— предприятий и обществ, размер внеоборотных активов которых по состоянию на последнюю отчетную дату превышает 1 миллиард рублей;

— либо попадающих в перечень стратегических предприятий и организаций, установленный распоряжением Правительства РФ от 9 января 2004 г. № 22-р, и перечень стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ, утвержденных Указом Президента РФ от 4 августа 2004 г. № 1009.

Обязательства по заключению договора

Согласие Федерального агентства по управлению федеральным имуществом на заключение предварительного договора по отчуждению недвижимости — здания БСУ в материалы дела не представлено.

Следовательно, предварительный договор в силу статьи 168 Гражданского кодекса является ничтожным.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, обязательство ОАО «Промстройинвест-НН» по заключению с ООО «Бетонирование» договора купли-продажи недвижимости — здания БСУ не возникло.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Поскольку предварительный договор от 25 мая 2006 г. является ничтожным, требования о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях предварительного договора, а также о взыскании пеней за просрочку заключения основного договора являются необоснованными и подлежащими отклонению.

Кроме того, предварительный договор содержит отлагательное условие о сроке заключения основного договора и связывает его с возможностью досрочного прекращения договора ипотеки (залога).

На момент заключения предварительного договора здание БСУ находилось в залоге у «Коммерческого банка» (ОАО) по договору ипотеки.

Из представленной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27 апреля 2007 г. следует, что ипотека здания БСУ площадью 580,4 кв. метра была прекращена 21 февраля 2007 года.

Следовательно, основной договор купли-продажи здания БСУ мог быть заключен сторонами в срок до 22 марта 2007 года.

Из материалов дела следует, что предложение ООО «Бетонирование» о заключении основного договора купли-продажи недвижимости было направлено в адрес ОАО «Промстройинвест-НН» 2 апреля 2007 года, то есть по истечении срока заключения основного договора на условиях предварительного.

Таким образом, условие о заключении основного договора купли-продажи недвижимости в сроки, определенные в предварительном, с учетом положений статьи 429 Гражданского кодекса, неисполнимо, так как указанный срок истек 22 марта 2007 года.

Ссылка ООО «Бетонирование» на договор аренды от 10 февраля 2006 г. № NNN с правом выкупа также не является основанием для понуждения ОАО «Промстройинвест-НН» к заключению договора купли-продажи бетонно-смесительного узла.

Данный договор аренды заключен в период действия договора залога с коммерческим банком, который предусматривает обязанности ОАО «Промстройинвест-НН» в период действия договора залога не отчуждать предмет залога путем продажи, дарения, мены, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом, не передавать предмет залога в аренду, безвозмездное пользование или на иных условиях другому лицу без предварительного письменного согласия залогодержателя (коммерческого банка).

Имущество передано в аренду без согласия залогодержателя, а договор аренды от 10 февраля 2006 г. № NNN также заключен без согласия финансового контрольного органа — Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

В нарушение требований статьи 624 Гражданского кодекса в договоре аренды от 10 февраля 2006 г. не указаны ни выкупная цена, ни условия выкупа.

С учетом данных обстоятельств договор аренды нежилого помещения от 10 февраля 2006 г. № NNN также является ничтожным и не порождает обязательство ОАО «Промстройинвест-НН» по продаже здания БСУ ООО «Бетонирование».

Возмещение убытков

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ст. 15 ГК РФ).

Как следует из заявленных требований, денежные средства в размере 200 000 рублей уплачены ОАО «Промстройинвест-НН» в счет ежемесячной арендной платы за пользование недвижимостью — зданием БСУ. Фактическое пользование спорным объектом ООО «Бетонирование» не отрицается.

Таким образом, требование о взыскании убытков документально не обосновано и подлежит отклонению.

Так как предварительный договор от 25 мая 2006 г. является ничтожным, требования о взыскании пеней за просрочку заключения основного договора являются необоснованными и подлежащими отклонению.

Встречные требования

Требование о расторжении договора может быть заявлено только в отношении договора, заключенного в установленном законом порядке. Основания расторжения договора установлены в статьях 450 и 451 Гражданского кодекса.

Поскольку предварительный договор от 25 мая 2006 г. является ничтожным и не порождающим никаких прав и обязанностей для лиц его подписавших, встречные исковые требования о расторжении предварительного договора являются неправомерными и подлежащими отклонению с отнесением расходов по госпошлине на ОАО «Промстройинвест-НН».

Дальнейшее судебное разбирательство

На этом потенциальный покупатель не остановился и обратился в апелляционную инстанцию. Но вышестоящая судебная инстанция решение арбитражного суда оставила без изменения.

Дальнейшее судебное разбирательство перешло в кассационную инстанцию – ФАС Московского округа. Столичные судьи сочли, что выводы, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, не соответствуют имеющимся доказательствам. Вынесенное решение и постановление недостаточно обоснованы. Дело было направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд.

Позиция суда меняется

При новом рассмотрении дела позиция суда кардинально поменялась под следующими аргументами.

25 апреля 2008 г. ООО «Бетонирование» было получено письмо Федерального агентства по управлению федеральным имуществом РФ от 15 августа 2008 г.. Согласно данному письму, указанные сделки (предварительный договор и договор аренды нежилого помещения, зарегистрированный 26 июля 2006 г. ГУ ФРС по Московской обл.) не относились на момент их одобрения к категории сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, и крупных сделок. Следовательно, привлечение государственного финансового контрольного органа не требовалось, а их одобрение находилось в компетенции генерального директора.

В соответствии с уставом ОАО «Промстройинвест-НН» к компетенции совета директоров ответчика относятся вопросы одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, предварительного одобрения сделок, предметом которых является имущество стоимостью от 10 и более процентов балансовой стоимости активов общества, а также стоимостью не менее 10 млн. рублей.

Из представленного ОАО «Промстройинвест-НН» бухгалтерского баланса следует, что стоимость отчуждаемого здания БСУ составила 0,14 процента балансовой стоимости активов.

В связи с этим предварительное одобрение совета директоров на заключение предварительного договора не требовалось.

Предложение ООО «Бетонирование» о заключении договора купли-продажи направлено ОАО «Промстройинвест-НН» в установленный предварительным договором срок. Уклонение ОАО «Промстройинвест-НН» от заключения договора купли-продажи ответчиком документально не обосновано.

Таким образом, требование о понуждении к заключению договора продажи недвижимости является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса должник обязан уплатить кредитору неустойку, определенную законом или договором в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно условиям предварительного договора, в случае заключения основного договора позднее установленного срока с виновной стороны взыскиваются пени в размере 0,5 процента от стоимости недвижимости за каждый день просрочки. Под виной покупателя понимается отказ или уклонение от совершения и оформления сделки купли-продажи здания БСУ, а также отказ от выполнения других, согласованных сторонами условий предварительного договора. Под виной продавца понимается отказ или уклонение от совершения и оформления сделки купли-продажи.

Материалами дела доказано уклонение ОАО «Промстройинвест-НН» от оформления сделки купли-продажи здания БСУ. Следовательно, требование о взыскании пеней также правомерно и подлежит удовлетворению.

Однако, учитывая компенсационную природу неустойки, период просрочки исполнения договорных обязательств, а также отсутствие каких-либо документов о наличии у истца негативных последствий, наступивших в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства в рамках действующего между сторонами договора, размер неустойки был уменьшен по правилам статьи 333 Гражданского кодекса до 100 000 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса ОАО «Промстройинвест-НН» документально не обосновало, что обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении спорного предварительного договора купли-продажи недвижимости, существенно изменились. Стоимость продаваемого здания была согласована сторонами в предварительном договоре и впоследствии не изменялась. Предварительный договор был заключен от имени ОАО «Промстройинвест-НН» уполномоченным лицом — генеральным директором, и последующее ограничение его полномочий по сделкам, связанным с отчуждением недвижимого имущества или возможностью его отчуждения советом директоров, не влияет на действительность принятых на себя юридическим лицом обязательств .

Окончательное решение суда: обязать ОАО «Промстройинвест-НН» заключить с ООО «Бетонирование» договор продажи недвижимости — двухэтажного здания бетонно-смесительного узла (БСУ) на условиях предварительною договора купли-продажи недвижимости (с условием о задатке) от 25 мая 2006 г. и условиях проекта договора купли-продажи указанного имущества.

Р.В. Нестеров, налоговый юрист

Полный доступ для подписчиков журнала
Продлите подписку и продолжайте читайте журнал «Практическая бухгалтерия». Вам будут доступны все материалы на сайте pb.buhgalteria.ru и в PDF-версии журнала в личном кабинете.

Скачать счет на печатную версию журнала «Практическая бухгалтерия»
Скачать счет на электронную версию журнала «Практическая бухгалтерия»
Скачать счет на тариф «Практическая бухгалтерия. Премиум», в который входят печатная и электронная версии журнала «Практическая бухгалтерия», а также доступ к бератору «Практическая энциклопедия бухгалтера».